本文是《极简投研》的第396篇著述。著述仅记载个东谈主念念考，不组成投资提出，作家莫得群、不收费荐股、不代客答理。 还紧记我方念书的时候到深圳找实习，去口试的路上，从会展中心肠铁站出来时看到的场景：纷乱的大马路，阳光把柏油晒的乌黑锃亮，上班本领是以路上没什么车，摩天大楼并不合股，但叨唠有致，玻璃王人是玄色的，显得尊严谨慎……乡巴佬进城了……

是以，我对背后的贸易地产十分感兴味，想知谈那些高堂大厦是谁建的、花了若干钱、何如赢利、谁在哪里职责……

本色上，我此前筹办过多家贸易地产，也写过陆家嘴、大悦城，而今天与大家共享的则是一家香港的贸易地产——九龙仓置业。 一、九龙仓置业概述 九龙仓集团草创于1886年，原为英资怡和集团产业。集团实力淳朴，早在五十多前恒生指数开拓之初，九龙仓已成为七家成份股之一。

1980年，被包玉刚收购成为华东谈主企业，90年代由半子吴光正交班。

2017年11月，九龙仓分拆香港的6项投资物业在港上市，即九龙仓置业，取代九龙仓集团成为恒生指数因素股。

公司在香港的投资物业包括：海港城、期间广场、荷里活广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港好意思利旅社等。

在内地的投资物业包括：成王人、长沙、重庆IFS组成的国金中心系列，上海、重庆、大连期间广场组成的期间广场系列，成王人、长沙期间奥特莱斯，上海会德丰海外广场等。

轮廓来看，公司营收组成：投资物业（82%）、旅社（12%）、投资（5%）。 二、九龙仓置业的投资逻辑 九龙仓是一家来自于香港的贸易地产公司。

香港的贸易地产名次，粗略是：新鸿基地产、长江实业、恒基地产、恒隆地产、九龙仓置业。因而，本文的主东谈主公九龙仓在香港名次前五。

从财务角度来看公司。

口罩三年，公司历程了很难的一段本领，营收22年触底，净利22年归天并触底，与此同期，营收23年触底反弹，净利23年扭亏；23年，毛利率80%，净利率35%；钞票欠债结构很好，钞票欠债率20%。

然则，公司的现款流存量极差，类现款11亿，短期借款76亿，长期借款298亿，随时要崩；幸赖现款流流量很好，计算现款流净值很好，王人是正数，且比净利润高一小截，其实，这种计算现款流净值水平，谈不上很是的好，因为一般贸易地产的计算现款流净值王人是很好的，对比之下，公司的发扬就并不亮眼了。

然则公司的家底确凿是富厚，总钞票2453亿，投资物业2275亿，固定钞票74亿。

从如上的分析可见，公司的全体计算情况触底反弹，与此同期，现款流存量很差，现款流流量较好，但好在家底富厚——2275亿投资物业。

这等于公司过冬的肥膘，保证不会死掉，哪怕面临严寒，也能拿到银行贷款，也能保证投资者信心，然则，也只是是苟辞世，在短期内，由于现款流花消，因而确凿也曾莫得成长性了。

公司的家底很富厚，致使于九龙仓的投资物业是全球市值最高的投资物业组合之一，位居国内前三，全球前五位。但这种虚胖的神情，我个东谈主嗅觉，主要原因照旧香港的一切王人太贵了，地盘很贵、房租很贵、物价很贵。

因而，公司肥美的身影，其实是香港那种逼仄的处所所催生的怪胎。

把东京的屋子王人卖掉，就不错买下全天下，你倒是卖呀？这买卖不亏呀。 三、九龙仓置业的估值 左证如上分析，公司短期内也曾莫得了成长性，只是得以狗苟蝇营。

从这个角度来看，贸易地产神志，远莫得看上去那么魁伟上，致使从投资角度，已成水流花落。 传诵，是最诚实的认同！